[摘要] 11月22日央行降息新政出台后，敏感的楼市迅速响应。降息是否真正利好鞍山楼市？其影响究竟有多深远？
（来源：千山晚报）降息来了，鞍山银行业立即做出反应，其中，1年期定存利率变动，基准利率基础上上浮9%、10%、20%的全都有。而城市银行则“涨声”最响，执行上调20%的“一浮到顶”，业内人士称，利率市场化又进了一步。此外，理财产品率也受降息影响走低。
背景：人民银行决定，自2014年11月22日起，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍。
利率调整出现“差异化”
11月22日，新利率以及相关政策在我市银行业火速落地。国有银行、商业银行、城市银行对利率调整幅度却各有不同。
一年期利率“梯度”
农行、建行、浦发、兴业银行等大部分国有银行以及商业银行一年期执行的是新基准利率上浮10%，即为3.025%；不过，个别国有银行照比现行的基准利率上浮约9%，即为3%。中信银行则“一浮到顶”，将一年期定存利率在新基准利率基础上上浮20%，为3.3%。调整前，基准利率为3%，多家银行执行的是上浮至3.3%，这意味着，“一浮到顶”的一年期利率与之前持平。以10万元定存一年为例，现行利率的银行和利率较低银行间的利息差约为300元。
银行相关工作人员表示，一般定期存款业务中，一年期定存比例占了70%，因此银行会侧重对一年期定存的调整，“现在定存两年以上的不多，客户们也希望钱取用更方便。”
城市银行上调“方”
两年期定存利率方面，部分银行上浮4%—20%不等，但多数银行执行新基准利率。至于3年及5年期，绝大多数定存执行新基准利率。
不过，我市的多家城市银行却“大刀阔斧”上调利率：鞍山银行、锦州银行、营口银行、辽阳银行将1年、2年、3年期的利率均“一浮到顶”，即2年期、3年期利率分别为4.02%和4.8%。
某城市银行的员工称，临近年底，是吸储的关键时期，定存利率“一浮到顶”是为了争取到更多的储户资源。不过，一些市民坦言，像一年期定存，普遍执行上浮10%的3.025%利率，如果存10万元，照比原先3.3%的利率，年利息少得275元，对自己理财和消费计划影响不大。
中长期利息“降中有升”
定存利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍。而这就在部分银行出现了利息“降中有升”，即原来3年期定存基准利率为4.25%，上浮10%为4.675%，现在定存基准利率为4%，上浮20%为4.8%，这意味着10万元存3年，比此前反而可多拿到375元。
另外，5年期基准利率虽没变化，但上浮区间拉宽后，个别银行将5年期利率从原先的上限5.225%上调至5.3%，相当于10万元定存5年，比此前多得利息375元。
理财产品、楼市均受波及
“赶紧抢购现有的理财吧！”上周五，部分银行如此“吆喝”。实际上，即将在今日新发行的一些银行的理财产品率出现下滑，降幅约为1%—2%。比如某商业银行发行的一年期产品，其同等规模的上一期率为5.5%，现在为5.45%。
而我市部分银行的贷款利率也已进行了相应调整，某商业银行的客户经理计算称，贷款100万元，贷20年，利率调整后，月供要比调整后少还约234元。月供少了，这也在一定程度上刺激了楼市，一些地产商表示，有利于消化商品房存量。
此外，银行方表示，新政策对他们而言是机遇也是挑战，比方说利率浮动区间上限的拓宽，也增加了银行的自由度，是利率进一步市场化的标志。 千华网 千山晚报 记者 王媛嫄@王媛嫄（新浪）
以10万元定存1年期为例
（照比基准利率2.75%）
调整幅度 调整后利率 利息
上浮9% 3% 3000元
上浮10% 3.025% 3025元
上浮20% 3.3% 3300元
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（来源：千山晚报）我市公积金贷款利率在本轮降息调整中也一同下调，五年以下（含五年）的贷款利率以及五年以上的公积金贷款利率均下降0.25%。而对于公积金贷款与商贷的“双下调”，“房奴”和“准房奴”纷纷点赞。
公积金贷款利率下调0.25%
根据《中国人民银行关于下调金融机构人民币贷款及存款基准利率并进一步推进利率市场化改革的通知》，市住房公积金管理中心决定，自2014年11月22日起下调住房公积金存贷款利率。当年归集的个人住房公积金存款利率维持0.35%不变；上年结转的个人住房公积金存款利率由现行的2.6%下调至2.35%，下调0.25个百分点。五年期以下（含五年）贷款利率由现行的4%下调至3.75%，下调0.25个百分点；五年期以上贷款利率由现行的4.5%下调至4.25%，下调0.25个百分点。
公积金降息“落地”，最兴奋的就是“房奴”了。假设申请公积金贷款30万元，贷款期限20年，选择等额本息的还款方式，按照调整前4.5%的贷款利率计算，每月需还款1897.95元，而调整后，按4.25%的贷款利率计算，月还款额为1857.7元，每月可节省近40元，利息将少还约1万元。
市住房公积金管理中心表示，自2014年11月24日起，对新申请住房公积金贷款及已经审批但尚未放款的客户，将按照实时利率还款；对已经放款的客户将从次年元旦起按照实时的贷款利率标准执行。这意味着，老公积金贷款客户再等一个月就可享受到新利率带来的实惠。
商贷利率下调“房奴”关注
而商贷方面，我市部分银行下调了按揭房贷利率。如果购房者选择等额本息还款，降息前贷款利率为6.55%，购买一套70万元的房产，首付40万元，贷30万，20年，月还款2245元；降息后贷款利率为6.15%，仍是该种方式贷款，月还款约2175元，相当于一共省出1.7万元。
实际上，地产商们相当期待，不少售楼经理自降息那天起，就在微信朋友圈晒出贷款利率下调后的“省钱表”。原因在于，近年来，我市的商品房存量较大，销售萎缩。以某商业银行一个营业部为例，2014年初至11月，个人住房贷款按揭办理户数为32个，2013年该区间办理了80个。
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（来源：千山晚报）眼下，人民币有贬值的趋势，对美元汇率创近8个月的新高，相比一个月前，人民币对美元“缩水”了约0.3%。而炒外汇的市民、留学生家长、境外游团体则暂时“按兵不动”，但关注度持续升高。
据我市某国有银行介绍，目前汇率是1美元兑6.14元人民币，而1个月前，1美元兑6.12元人民币，也就是说，现在购1万美元就要比一个月前多花200元。这意味着想要兑换一个留学生一年的花销10万美元，现在就要比上个月至少多花1400元。但目前，银行里没出现购汇潮，很多留学生家长都在观望。
另外，现在不少市民计划出国旅游，购物则是其中一项重要内容，人民币贬值，在国外卖场的购买力就得“缩水”，他们“血拼”的想法也开始“转向”了。某旅行社的导游刘女士透露，某大牌包标价2万美元，一个月前买能比现在买相当于“便宜”了400多元，因此，最近带团时，游客明显不如此前参团游客大方了。一些“炒外汇”的市民则表示，虽然一直有追涨的习惯，但是现在形势不太明朗，还是“等等再说”。
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（来源：辽沈晚报鞍山版）11月22日央行降息新政出台后，敏感的楼市迅速响应。降息是否真正利好鞍山楼市？其影响究竟有多深远？
售楼处：咨询量明显增长
在鞍山，利率下调已开始实行，部分楼盘售楼处的来访咨询量明显上涨。不过，降息刚实施，对楼市直接成交量的影响尚不明显，据某网站数据研究中心统计，上周（11月17日-11月23日）鞍山楼市成交新建商品房171套，相比上月成交减少17套；成交面积2.02万平，比上月上涨1100平，成交数据尚未有较大波动。
除了利率优惠，降息还将给鞍山购房者带来哪些实质改变？面对新一轮政策调整，开发商又该如何应对？本报就此采访了业内资深人士对此做出分析。
业内：降息刺激楼市回暖
针对此次央行降息，业内人士纷纷发声，表示降息给了楼市一个强有力的回暖信号，在年底前给楼市行情注入了迅速增长的正能量，也改变了市场预期。此次央行降息对于楼市是毋庸置疑的重大利好。
而此次降息带给鞍山购房者的，除了贷款利息减少的实质性优惠，也有更深层次的内容。
某房产网资深市场研究人士表示，其一，降息能够降低鞍山购房者的负担，刺激购房需求；其二，降息的市场利好因素将带动楼市的回暖氛围，改变市场预期，进而激发市民的购房热情；其三，银行降息后，鞍山开发商融资成本减少，资金链将不再紧绷。所以，短期内楼市销量极有可能呈现上涨趋势。
而房价方面，鞍山一家楼盘的营销经理表示，政策的巨大利好将会给楼市带来积极的影响，但是楼市此前长期低迷，鞍山市场库存大量积压，目前主要经营方向还是集中在去库存上，暂时不会考虑上调价格，长期来看鞍山楼市“量价齐升”非常有可能。
未来：高库存仍是大问题
“930”新政实施以来，利率折扣并未在鞍山落地，而首套房的认定标准放宽，很大程度上并未利好刚需消费者。对于鞍山这座以刚需购房为主导的城市，楼市销量并未因“930”新政落地而有较大改观。此次央行降息，对刚需购房者的影响毋庸置疑，鞍山楼市短期内或将触底反弹。
据相关人士预测，今年年底或2015年年初，央行还会有降准政策持续跟进，如果实施，则将是楼市持续回暖的一个有力信号。随着楼市不断向好，“量价齐升”可能会成为主基调。不过，鞍山楼市库存仍旧高企，即便有信贷政策的大幅刺激，高库存仍旧是楼市长期回暖的较大阻碍。正因如此，房价大幅上涨可能并不会出现在鞍山。
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