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重要信号:土拍遇冷、房子降价,苏州楼市预兆全国转冷?

中国房评报道 2017-11-20 21:35:52

全文长1800字,阅读需约5

“一定要关注苏州房地产市场!”

这是一位房地产行业“老炮儿”分析师给房小评的提醒。他说,华东房地产市场从来都是楼市的晴雨表,也是楼市真正下行或者上行的标志性区域。

例如,每次房地产市场出现拐点的时候,苏州、无锡、杭州等华东楼市标志性城市就会出现土地流拍,房子降价的情况。再如,今年以来,一直给开发商贡献业绩的是华东几个主要城市的房地产市场,而不是北上广深。

壹:新房降了7000元/平米

苏州在11月16日一次性推出8宗位置不错的土地上市,结果5块以底价成交,土拍大戏以低调落幕。

8宗地块总出让面积67.55万平方米,共吸金205.95亿元。从成交结果看,本次苏州土拍的楼面地价是15145元/平方米,五幅地块均为底价成交,其余地块的溢价率也相对较低,溢价率仅为22%。

这8宗土地均未进入一次性报价阶段,这是2016年以来,苏州主城区底价成交的宅地的一次。据悉,2016年以来,苏州主城区底价成交的宅地仅有6宗,而此次就占了5席。

一位分析人士说,当日苏州所拍地块规模并不大,还出现了差点流拍的情况。而且长期在华东拿地的那些民营品牌开发商纷纷没有来,只有葛洲坝、金融街、中粮等国企开发商拿了地,而且金融街是首次进入苏州。

由于苏州、杭州、无锡等市场都有猛涨猛跌的历史,开发商对于这些城市的市场也都采取灵活多变的策略。今年10月份,苏州楼市销售量表现乏力,加上政府不断加码推出新的楼市调控政策,开发商看淡后市,开始对苏州土地市场采取观望态度。

就在土地市场遇冷的时候。苏州部分新盘开始出现降价。苏州狮山新区这样的新盘比较扎堆的地方,开发商开始打折卖房。

11月20日,房小评在某房产网站上发现一条信息,是苏州狮山一个新盘开始叫卖打折房的信息。这则信息说,94-97平米的复式楼原价2.1万元/平米,现价只要1.8万元/平米。另外又128平米的平层价格原价是2.5万元/平米,现价只要1.8万元/平米。

这条信息的发帖者说,这是开发商手里存货,也是前期业主的退房,开发商为了着急回款,因此降价销售。房小评查阅这个楼盘资料发现,这个新盘就在1个多月前开的盘,而且开盘时还是一房难求,房价就是这些房子的原价的价格。

这意味着,才不到2个月的时间,这些楼盘就悄悄降价7000元/平米往外甩卖。用上述“老炮儿”分析师的话讲就是:每次房地产市场火爆的时候,开发商内部人就会囤一些房源试图炒房赚钱。但是市场冷的时候,这些囤房的人,资金链扛不住,就不得不低价赶紧甩货。

开发商对土地市场变得谨慎,新房供应过大,加上新出台的限购限贷政策打击,导致新房成交量锐减,由此造成了一连串的反应,最终反应到区域市场上,就是苏州的房地产市场出现了转冷的信号。

贰:楼市要转冷?

而熟悉房地产市场的人都会记得,2016年开始,苏州等华东市场的主要城市房地产市场一直是一枝独秀在领跑整个楼市。

在北上广深等一线城市房地产市场成交量惨淡的时候,华东地区的几个主要城市的成交量一直持续火热了近2年时间。

上述分析师说,2016年开始至今,是苏州等华东这些主要城市从库存过大、销售缓慢的城市,变为房地产市场销售火爆的城市,时间持续最长的一个周期。

如今,苏州等城市也成为了房地产调控的重点目标城市,加上南京刚出现的万人抢房的景象。预计华东地区主要城市将成为年底房地产市场调控的重中之重。苏州、南京等城市也在不断储备和推出新的房地产调控“大招儿”。

如果苏州市场真的转冷了,华东几个主要城市的房地产市场转冷了,那么楼市的冬天也就真的到来了,由此,2018年楼市难言乐观了。

实际上,这一信号也在国家统计局18日发布的 “2017年10月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”数据中得到佐证。

房价同比下降的城市数量大幅扩容。

国家统计局数据显示,10个热点城市新建商品住宅价格跌回1年前。从同比涨跌来看,9月份仅有深圳、成都和上海3个城市房价出现同比下跌;而在10月份,北京、无锡、郑州、合肥、杭州、南京、福州等7个热点城市也加入房价同比下降的行列。其中,深圳新房价格同比下调3.3%领跌,南京、福州和成都的同比跌幅也超过1%。

据国家统计局测算,一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续13个月回落,10月份比9月份分别回落0.5和0.7个百分点。二线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续11个月回落,10月份比9月份回落1.0个百分点;二手住宅价格同比涨幅连续9个月回落,10月份比9月份回落0.7个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续3个月回落,10月份比9月份分别回落0.7和0.3个百分点。

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