[摘要] 公积金贷款降低首付比、公转商贷款贴息等政策，都是为了刺激刚性需求、改善型需求的入市，但从目前看，只靠这些政策的刺激力度还不够。公积金作为扶持楼市的“主力军”角色，又迈进了一步。
8月31日，住建部等三部门联合发文，再次降低公积金贷款的门槛。文件规定，还清首套房公积金贷款，再次申请公积金贷款购买第二套房的，首付比例降至两成。而在8月26日央行降准降息后，公积金贷款利率5年期(含5年)下调至2.75%，6~30年(含30年)降至3.25%。无论是贷款利率，还是首付比例，目前公积金贷款优惠幅度已经回到了2008年至2009年的水平。
这样的楼市大利好出现在“金九银十”之际，无疑为即将到来的楼市传统旺季“添柴加薪”。然而，仅靠降低公积金贷款首付比的刺激力度能有多大，业内仍存在不少质疑之声。
“对于一线城市而言，比如北京、上海，若要享受二成首付，哪怕用足家庭可贷额度120万元的上限，也只够买总价150万元的房子。
可以认为这一政策更多地是针对住房总价较低的三四线城市，但同时又有两个问题：一是这些城市公积金贷款额度较低，这一点各地可以根据情况予以调整放松；二是从根本上来看，三四线城市的过剩问题不在门槛较高，而在需求不足。因此，该项政策效果可能非常有限。”交通银行金融研究中心高级研究员夏丹在接受中国房地产报记者采访时表示。
公积金贷款门槛又降了
8月31日晚间，住建部、财政部、央行联合发布通知，为进一步完善住房公积金个人住房贷款政策，支持缴存职工合理住房需求，自2015年9月1日起，对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的，低首付款比例由30%降低至20%。
对于北京、上海、广州、深圳等一线城市，通知显示，住房公积金管理中心可在国家统一政策基础上，结合本地实际，自主决定申请住房公积金委托贷款购买第二套住房的低首付款比例。这是时隔5个月后，公积金贷款政策的又一次大调整。
2015年3月30日，住建部、财政部与央行发布通知，缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，低首付款比例为20%。
对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，低首付款比例为30%。而在2015年3月之前执行的公积金政策中，居民家庭贷款购买二套房低首付比例为60%。
目前，已有四川、无锡、襄阳、南京等地住房公积金中心宣布落实这一新政。
无锡市住房公积金管理中心表示，自9月1日起，在次公积金贷款结清的基础上，第二次住房公积金个人住房贷款购房低首付比例由30%降低为20%。该新政仅适用于纯公积金贷款，组合贷款(公积金贷款+商业贷款)并不在调整范围内。
据悉，目前无锡公积金个人高可贷额度为30万元，双职工家庭高可贷额度为60万元。也就是说，在无锡，享受二套房公积金贷款首付比例两成的政策，个人买房总价不超过37.5万元，夫妻买房总价不超过75万元。
在一线城市的高楼价面前，想要享受二套房贷首付比两成的政策，可操作性就更差。
据悉，深圳市现行规定中，职工公积金贷款可贷额度为个人50万元、家庭90万元。那么，深圳买房者要想首付比两成，个人买房总价不能超过62.5万元，夫妻买房总价不能超过112.5万元。而在广州，公积金个人高可贷额度为50万元，双职工家庭高可贷额度为80万元，想要享受二套房贷首付比两成的政策，个人买房总价不能超过62.5万元，夫妻买房总价不能超过100万元。
“能够享受到公积金首付比例下调的前提是纯公积金贷。如果商贷与公积金组合贷款，则取决于对首付比例要求较高的商贷。”夏丹表示。而大部分商业银行对组合贷款的首付要求依然是三成。
额度紧张
多地启动“贴息”模式
还有一个问题则是，随着楼市成交升温，一些城市的公积金额度已经非常紧张。
据悉，包括广州在内的不少大城市连续多月出现公积金贷款额度遭“秒杀”的现象，一些住宅楼盘甚至只接受商业贷，南京住房公积金个贷率一度高于100%。福建省个贷使用率已接近96%。福建省公积金中心表示，8月起省直住房公积金贷款发放将实施轮候制度，每月公积金贷款发放额度暂定为2亿元。
“如果公积金额度紧张，下调公积金贷款首付比例更难落地。”夏丹分析道。
为缓解公积金贷款额度紧张问题，一些地方陆续启动“公转商贷款贴息”模式。政策显示，当住房公积金个贷率高于90%时，管理中心才会启动这一业务。
南京于8月25日起实行公积金贷款可转商业贷款贴息政策。即住房公积金贷款业务承办银行未来可向借款人发放商业性个人住房贷款，借款人仍按公积金贷款规则向管理中心归还贷款本息，公积金管理中心将对银行商业贷款利率高于公积金贷款利率产生的利息差额进行补贴。
而《广州市住房公积金贴息贷款实施办法(征求意见稿)》已于8月24日结束公开征求意见。该市公积金贴息贷款有望于10月1日前实施，年内计划放贷50亿元。
公积金额度的紧张，使得公积金贷款发放速度缓慢，不少购房者终无奈选择商业贷款。
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