70年产权取消 鞍山人房产投资热情不高

房产证改革关键词

1.中央停止房产税扩围，转为推进房地产税立法。

2.所有房产不再设定40/50/70年大限，规定为性产权。

日前出台的深化财税体制改革总体方案（草案），将使房地产税等财产行为税成为县(市)级主体税种。

记者从税务总局有关负责人处获悉，因房产税存在较大争议，中央已确定停止房产税扩围，转为推进房地产税立法工作。届时，包括重庆、上海在内的已试点房产税的城市，将全部按照新法实施。

上述深圳市地税局负责人还透露，未来除了房地产税纳入地方税种外，土地出让金仍属地方收入，因此地方的财政实力会增强。

房产税停止扩容背后

去年3月的“国五条”提出要扩大房产税试点范围。去年下半年，媒体报道杭州、广州、深圳等地制订的试点方案已经成形，第二批试点即将推出，但后扩围计划却杳无音信。

“房产税不会再扩大试点了，因为新的房地产税会在几年后出来，现在再扩大试点已经没有必要。”上述深圳市地税局负责人称。

现行的房产税暂行条例是1986年由国务院发布的，该条例对个人所有非营业用的房产免纳房产税。但2011年，上海和重庆出于调控楼市等原因，开始对个人住房征收房产税。

在深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉看来，各界对房产税的争议主要在于法理上不正当。重庆和上海出台房产税是因调控倒逼，而现在房地产税是属于税制改革的一环。今年从放弃房产税的试点，到启动房地产税立法工作，也说明了此前两地的试点失败了。

“上海和重庆在试点房产税过程中有很多问题，在抑制房价及增加地方税收方面的作用不大，因此无法在推广。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌说。

根据上海公布的2014年预算草案，今年上海预计征收房产税27.6亿元，同比增长2.6%。而2014年上海土地出让金收入预计超过1700亿元，相比之下，房产税对财政的贡献仅是九牛一毛。

事实上，房产税和房地产税只差一个字，外界对此却多有混淆。

顾云昌告诉记者，有关房地产的税收都算房地产税，包括开发、流通、保有环节，前两个环节的税费包括房企营业税、土地增值税、企业所得税、契税等，而房产税仅仅指向保有环节。目前，房地产开发和流通环节均征税，且税负过高，但保有环节则缺失。

顾云昌认为，要推进房地产税立法，须理顺整个税收环节，该调整的调整，该取消的取消，做到不重复征税。

上述深圳市地税局负责人表示，房地产税是要把土地使用的税收合并进来，主要是针对存量房。有了房地产税后，包括住宅、写字楼、商铺等都要缴税。

在房地产税尚未立法之前，广东省近日提出将使房地产税成为县(市)级主体税种，引发广泛关注。

“这不矛盾，因为现在基本可以明确的是，房地产税属于地方税种，而广东省只是先将其纳入到地方税种体系。”上述深圳地税局负责人告诉记者，房地产税的具体立法过程、时间，均需要通过人大才能实行。由于房地产税涉及到整个税制改革，取决于中央推动改革的决心和力度。

房地产税加快立法

财政部财政科学研究所原所长贾康(微博)日前公开表示，房地产税的基调是加快立法。从具体时间表来看，2015年房地产税应该进入立法程序，如果2016年能够完成立法，2017年将正式依法全面实施。

“当时我与贾康在一起开会，他说的2017年只是个目标，房地产税的立法需要征求各方意见，还有个过程，但两三年时间也差不多了。”顾云昌对记者说。

湖南省住建厅负责人称，今年房地产市场调整的力度较大，在楼市企稳之前，政府应该不会急于推进房地产税。

“现在已经明确房地产税由中央统一部署，我们一切都需听中央的，因此地方不存在做什么准备工作。”上述深圳地税局负责人表示，房地产税作为今后地方财政收入的重要来源，与调控房价并没有直接的关系。

上述湖南省住建厅负责人告诉记者，目前房地产税尚未摆上议事议程，该省地方政府也从来没有研究过，开不开征按照中央的要求来。

李宇嘉告诉记者，从政府职能转变和整个财税体制改革的角度看，房地产税制的设计是一项系统工程，既包括制度性框架的搭建，也包括现有房地产行业税收制度的完善，要比简单的房产税试点复杂得多，时间上更长。

李宇嘉称，在制度上，包括现有房地产税制(如土地融资模式、房地产相关税费)的作用绩效和风险评价，过渡期的财政风险(如财政收入空窗)评估，以及向以房产税为主的财产税制转变的预案设计，如缩短出让年期、完全的产权出让探索，即不再规定70年或40、50年的产权，而是拥有性产权。

现行土地使用权期限的划定，实行的是1990年拟定的暂行条例，并没有形成土地管理法案，当前，年限的设定已然形成推行房地产税的阻力，新法案取代《暂行条例》的时机已成熟。

此外，对现行税制，李宇嘉认为，包括房地产行业综合税负评价，各环节税种的梳理和减并，降低交易环节税负，持有环节税收种类的合并和综合税率制定，土地增值税的改革和完善等都需要重新考量。

对于股市投资，有专家说，买入很重要，只有低位买入，才有更多高位卖出的机会；有专家则说，卖出很重要，股市起起落落总有时，只要保有本金，总能找到好的买入机会，但如果把持不住，没有选择在好的时机卖出，就算低价买入也不会赚太多的钱。

以楼价的走势来判断，如果投资住宅，买入则比卖出更为重要。这么多年来，住宅价格总在不断往上涨，涨幅不小，买得越早，赚得越多。尤为重要的是，二手住宅真的不难卖，并且买家多数是“业余选手”，很可能是次买房，对房价其实没有太多概念，很容易被环境左右出高价接手。二手房业主就算不放低身段，只要价格和市场差不多，就会有很多买家来看房，后成交如何，就看讨价还价水平了。

如果投资的是商业物业，商铺也好，写字楼也罢，买入很重要，能不能卖出、如何卖出、什么时机卖出也非常重要。

市场而言，商业物业价格整体也在上升当中。但与住宅相比，它价格更加个性化。同一条马路住宅，只要产品相差不大，价格涨幅相差就不大。商业物业则不同，同一马路两边，价格涨幅可能就千差万别，如同样位于珠江新城西区西北角的商务公寓星汇国际和史丹尼国际公寓，2010-2014年，前者的二手价格上升了七成多，后者才两成多。有买入了史丹尼国际公寓的投资客表示，这是这么多年来他在房地产投资方面差项目之一，后来见不大，及时斩仓，转战其他项目。所以，投资商用物业，买入非常重要。

与买入相比，商用物业的卖出也非常重要。

其中一个很重要原因，就是商用物业出货很难。如果有人接盘，大可能是“专业选手”，或者是用家，或者是资深投资客，你想要讨价还价、得到比市场价还要高价格，可能性非常低，大可能是你要以比市场价低价格出售。另外更大的可能则是，你满怀期待地将手头物业放盘，结果却找不到接盘人。二手商用物业出货难有数据为证：2014年，广州一手商铺成交面积约为72万平方米，二手约为37万平方米；一手写字楼成交面积约为164万平方米，二手约为17万平方米。需要知道的是，这么多年来，广州每年成交的二手商用物业都很少，住宅是几个买家争一套房，商用物业则是几套房争一个买家。后谁能胜出，就看哪家的价格、地段、租金等综合实力“更强”了。sf

这就是为何开发商在卖商用物业时候，都强调面积小、总价低重要原因。想想就知道，几千万上亿元物业，接手买家寥寥可数；几十万、几百万元的物业，接手的买家群体自然大了很多。在卖一手商用物业时候，开发商就为二手卖出做了准备。sf

当然，投资客也不用急着感谢开发商，那并不是开发商很有良心，只不过是小面积、低总价商用物业也更受一手买家欢迎而已。所以，如果有钱想投资商用物业，千万不要任性，在考察一个商用物时候，先去打探同类型、同样地段二手商用物业的转手情况如何，脱手难不难再下决定，只有类似二手商用物业也容易卖出，才可以放心地进行一手买入。sf