[摘要] 对于房地产上市企业来说，停滞3年的再融资开闸，无异于是给了沙漠里的人一碗水。从企业的资产负债表看，哪些企业有可能是下一个推出再融资方案的房企？ 从去年年报的数据看，有19家上市房企资产负债率高达80%以上。
对于房地产上市企业来说，停滞3年的再融资开闸，无异于是给了沙漠里的人一碗水。从企业的资产负债表看，哪些企业有可能是下一个推出再融资方案的房企？ 从去年年报的数据看，有19家上市房企资产负债率高达80%以上。
沉寂了三年之久的房地产企业再融资似乎近日又看到了重启的曙光。
新湖中宝抛再融资预案
今年8月1日，新湖中宝发布再融资预案，拟非公开发行不超过17.91亿股股票，发行价格不低于3.07元/股，融资总额不超过55亿元。
这是自2010年，相关部门宣布暂停批准房地产企业上市、再融资和重大资产重组后，房地产企业推出的个再融资具体方案，被视为房地产再融资大门3年来首次露出开启的曙光。
根据公司公告，此次新湖中宝进行非公开发行股份募资主要是用于两个项目：分别为上海新湖明珠城三期三标段、四标段项目，该项目投资额58亿元，募集资金投入总额30亿元；以及上海新湖·青蓝国际，该项目投资总额67.7亿元，募集资金投入总额25亿元。
其中，上海新湖明珠城三期三标段、四标段地处上海市普陀区东新村地块，是上海市内环线以内的“365”旧城改造项目之一，也是普陀区“365”旧城区改造的重点项目。
对此，长江证券的报告认为，从目前政府对房地产的态度来看，此次再融资重启应该是有条件放开—符合棚户区改造和保障房建设等新型城镇化方向的房企将率先受益。
长江证券提出，在楼市长效调控机制尚未配套跟进前，地产再融资短期不会全面放开。因为此举与政府引导存量资金流向实体经济有悖；且当前地价和房价的持续攀升说明房地产市场缺地而不缺钱；此外，开发商资金压力缓解并不一定有利于改善供给。
然而，一位业内人士在接受财经日报《财商》采访时透露了一种不同的说法。他表示，新湖中宝方案出来后，当天就有机构的研究员去证监会问过。“当时问下来的结果是放开地产融资审批，只要住建部等主管部门没意见，也就是地产公司没有违规的地方，证监会就可以批。”他说。
但因为暂停时也没发过文件，证监会也不会明文表态。然而，这意味着房地产再融资实际上已经放开，该人士同时表示，这次再融资放开并不看用途，不限于保障房、棚户区，商品房、商业地产都可以。
“实际上这个变化地产公司都是知道的，机构也都知道，所以很多都配了地产。”该人士说。
继新湖中宝之后，8月7日，宋都股份推出了上市房企的第二份非公开发行股票预案及具体方案。根据公告，公司拟以不低于4.8元/股的价格非公开发行不超过 31250 万股股票，募集资金总额不超过 15亿元。
其中，公司将分别投资8.49亿元和3.845亿元用于建设南京南郡国际花园项目和杭州东郡国际三期项目，而这两个项目均为商品房。
而紧跟着宋都股份，8月8日，三湘股份(000863.SZ)也推出了非公开发行股票预案，拟以非公开发行募集资金方式募集不超过 12.5 亿元，用以投资建设房地产开发项目和补充流动资金。
公告显示，公司此次募资投入的项目除用补充流动资金2亿元外，7亿元将用于投资三湘海尚名邸，另有3亿元用于投资虹桥三湘广场。资料显示，三湘海尚名邸是一个商业住宅项目，包含高层、多层等业态，而虹桥三湘广场则是一个商业综合体。以上两个预案似乎印证了上述人士的说法。
多家房企停牌，谁是下一家？
房地产再融资出现转机后，不少房地产上市企业纷纷进入了一个停牌潮。截至8月16日，共有招商地产、荣盛发展、荣丰控股、新华联、国兴地产等14家企业停牌，令市场猜测是否这些企业也在为推出再融资方案或重组做准备。
对于房地产上市企业来说，停滞3年的再融资开闸，无异于给了沙漠里的人一碗水。从企业的资产负债表看，哪些企业有可能是下一个推出再融资方案的房企？
从去年年报的数据看，有19家上市房企资产负债率高达80%以上，包括鲁商置业、中天城投、华夏幸福等。其中，2012年末负债率为84.7%的金科股份已于8月7日停牌，此后在8月13日推出再融资方案。
根据公告，金科股份拟非公开发行股票募集的43亿资金中，有12.74亿用于补充流动资金，显示出公司对资金的饥渴。
而此前发布预案的新湖中宝、宋都股份和三湘股份2012年末资产负债率也均在70%以上。
在目前停牌的几家公司中，招商地产、荣盛发展、新华联、国兴地产等公司2012年年末资产负债率较高，分别为73.04%、76.56%、73.35%和79.09%。其中，荣盛发展、国兴地产的现金比率在20%以下，对资金的需求或更迫切。
仍难有趋势性机会？
然而，尽管众多房地产上市企业停牌、发布再融资预案，但房地产股的走势却并没有出现大幅上涨。其中新湖中宝、宋都股份、金科股份预案后均出现较大涨幅，新湖中宝预案发布次日一度开盘涨停，但此后股价纷纷回落。
据上述业内人士分析，再融资实质性放开后，地产股并没有想象中的轰轰烈烈上涨，主要是因为放开的同时有对冲政策，即明年可能要全面征收房产税。“房产税是市场化调节手段之一。地方政府也需要卖地之外的稳定收入。所以房产税肯定会慢慢扩大。这种感觉有点像该买房的都买了，国家要收网了。”
该人士认为，从政策和高层的想法来看，房地产市场还是以稳为主。这样的话，房价可能就是一线城市慢慢涨，其他都横盘。因此地产股仍是以震荡为主，难有趋势性的机会。
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