[摘要] 过去10年国内房价普遍上涨10倍以上，市场对于未来中国房地产何去何从依然争论不休。 若将过去伴随房价快速上升，参与方挣得盆满钵满的10年称为中国房地产的黄金10年。站在当前时点上，笔者倾向于认为中国房地产的黄金10年已临近结束。
过去10年国内房价普遍上涨10倍以上，市场对于未来中国房地产何去何从依然争论不休。 若将过去伴随房价快速上升，参与方挣得盆满钵满的10年称为中国房地产的黄金10年。站在当前时点上，笔者倾向于认为中国房地产的黄金10年已临近结束。
寻究过去10年房价快速上涨的根源，大致有三方面主要原因：
首先是刚需的释放。一方面，1998年住房改革制度的颁布，将延续了近半个世纪的福利分房抛向市场，按揭信贷等政策支持将城镇居民改善住房条件的需求彻底释放，过去十余年城镇居民人均居住面积由约20平米上升至2012年的33平米即是的说明；另一方面，过去十年是我国城镇化推进速率最为陡峭的十年，每年两、三千万非城镇人口进入城市定居，新增城镇人口的居住需要对城市住房形成巨大需求。
其次是投资性需求的急剧膨胀。投资是货币化的产物，中国人历来有高储蓄习惯，加之过去十余年我国外汇储备快速增长、社会货币投放激增，购置房产不失为的财富配置方式。而房价快速上升配之以高杠杆按揭，房地产投资回报数倍放大，投资和投机需求均急剧的膨胀。
最后是非健全制度下的商品房供应短缺。多层次住房保障体系的缺失造成住房需求全部走向商品房市场，其次土地供应不足、投资开发主体囤地不开工等造成供给不足，另外土地制度的双轨制造成大量小产权等住房供应得不到确权，从而变相加剧了住房供应的不足，供需矛盾的持续只能以价格的上涨来进行调解。时至今日，重新梳理供需矛盾的格局变化，中国房地产未来的演进路线也许会逐渐地清晰。
，从改善性需求来看，当前我国城镇居民人均居住面积已达33平米，已接近甚至超越一些发达经济体的水平，且随着我国房屋竣工面积的增长，该指标仍在进一步改善，达到该水平之后，我国总体改善性需求对住房新增需求的边际压力将逐渐减弱。
第二，从城镇化来看，2012年我国官方的城镇化率为52%，过去十年城镇化率年均增长约1.3个百分点，根据我国政府制定的城镇化率目标来看，未来年均新增城镇化率约1个百分点，且呈逐渐下行的态势。
第三，从投资性需求来看，目前我国主要城市均执行较为严厉的限购限贷政策，政策目标打击投资投机需求，力求住房去投资化。从实际执行来看，政策也确实能够有效遏制多数投资及投机性需求。
第四，从我国住房供应能力来看，与十年前我国商品房竣工3、4亿平米相比， 2012年我国商品房竣工面积达9.9亿平米，其中住宅竣工面积达7.9亿平米，2012年我国新开工商品房面积17.7亿平米，其中住宅约13亿平米，商品房的供应能力已大幅改善，也许今后更需关心的是新增房屋是否会过剩问题。
第五，在住房制度方面，保障房建设依然是政府完善住房体系的重点工作之一，土地制度改革也有望化解多年来土地供应不足、小产权房无法合法流通的矛盾。另外，我国购房群体过度年轻化透支潜在需求，当前房价水平下普遍较低的租金水平，也在一定程度上预示着未来购房需求将不持续。
总体来看，我国房地产发展的黄金时期已经过去，当买房逐渐变得不再激动人心，而更多是一种惆怅和无奈时，大环境的任何风向变化都有可能改变房地产市场趋势。
房地产业迎来一个微妙的发展阶段。在金融市场流动性收紧的背景下，A股市场上以资金密集为特征的地产板块大幅下挫。此前，土地市场和房屋交易市场双双走高，房价回升，房地产业对未来的预期乐观，但资金面的异常动向给房地产市场带来了一些不确定性。
业迎来一个微妙的发展阶段。在金融市场流动性收紧的背景下，A股市场上以资金密集为特征的地产板块大幅下挫。此前，市场和房屋交易市场双双走高，房价回升，房地产业对未来的预期乐观，但资金面的异常动向给房地产市场带来了一些不确定性。
分析人士认为，作为房地产业血液的资金流可能发生变化。其中，地方政府融资平台可能受制于流动性紧缩，进而冲击二、三线城市的房地产市场。PE、信托等机构通过“影子银行”向房地产业输送的资金可能萎缩。整体而言，目前房地产企业资金状况较好，足以维持市场在未来数月间的平稳走势。
地方融资平台承压
在经济增速趋缓的背景下，尽管一些机构认为不排除出台政策提振经济的可能，但从央行的表态来看，流动性收紧的局面短期内恐难改变。多位业内人士表示，地方政府融资平台可能面临更大的压力。
审计署近日发布的报告称，截至去年底，4个省本级、17个省会城市本级承诺以土地出让收入为偿债来源的债务余额7746.97亿元，占这些地区政府负有偿还责任债务余额的54.64%。
这种运作模式的隐患在于，在土地财政的驱动下，不少二、三线城市此前大量卖地，将在今后几年形成供应风险。
针对流动性收紧对地方政府融资平台的影响，中国房地产学会副会长陈国强表示，由于地方政府融资平台资金多数用于交通运输、市政建设、土地收储、保障性住房等支出，这些支出项目与房地产市场有密不可分的关系。在这些项目受到影响的情况下，当地房地产市场的预期势必受挫。反之，如果当地楼市看跌，土地市场也将受到影响，土地收入的减少将加剧地方政府的偿债压力。如此一来，捆绑着房地产市场的地方政府融资平台将陷入恶性循环，偿债能力难以恢复。
一位专家将这种风险称为“中国式财政悬崖”。他表示，在当前模式下，只能靠“输血”来维持地方政府融资平台的运转，一旦“断血”，地方经济和房地产市场可能面临“一损俱损”的局面。对于区域房地产市场来说，投资回报的周期较长。在一些城市已经存在供应压力的情况下，楼市看跌将使这种压力凸显，并成为未来二、三线城市楼市的重要风险点。
收紧流动性被认为是转变经济增长方式的必然选择，楼市的阵痛恐不可避免。业内人士认为，如果流动性持续从紧，一些偿债压力较大的城市下半年可能出现楼市下行的情况。
高价拿地或降温
与地方政府融资平台相比，开发商对流动性风险的抵御力要强很多。国家统计局数据显示，今年1-5月，房地产开发企业到位资金45115亿元，同比增长32.0%。
“钱多”的局面促成了土地市场的火爆。5月以来，京、沪、深等地频频出现高价地，个别区域甚至出现“面粉贵过面包”的现象，推涨市场预期。近期，土地市场的热度又蔓延至二、三线城市，似乎预示下半年土地市场将全面复苏。
流动性收紧给这种乐观预期增添了不确定性。分析人士表示，资金趋紧对楼市的利空影响可分为两个方面。一方面，大型开发企业对银行贷款的依赖度较大，资金紧张将使银行收紧开发贷。中小房企近几年难以获得银行贷款，虽然它们与银行的联系不如大型房企紧密，但整个金融业的资金趋紧后，非银行贷款类融资也会受影响，融资成本可能提高。
另一方面，银行资金紧张可能伤及个人房贷。近年来，个人房贷的总规模大于房地产开发贷款。银行流动性告急后，个人房贷的审批与发放门槛将提高，从而影响购房需求。
陈国强认为，虽然银行贷款并不是房企资金来源的主流，但监管部门对“影子银行”整治势必影响PE和信托向房地产行业输送资金。受此影响，个别房地产项目在定价时，将可能更多地迎合市场。
业内人士认为，当前房企资金面相对宽松，即便融资环境趋紧，也很难在今年内对开发商形成深度打击。但值得注意的是，如果资金面发生趋势性变化，房企拿地的豪气可能受到影响，市场销售策略也可能相应做出调整。
事实上，即便流动性紧张的局面不会持续，房地产市场的区域风险仍值得关注。除二、三线城市的供应压力以外，一线城市和部分热点城市楼市供应严重不足，推涨市场预期。近期的土地市场出现溢价率超过400%的地块，上海“地王”的诞生也被认为是“蛇吞象”般的反常现象。
政策环境喜忧参半
在1997年亚洲金融危机和2008年国际金融危机期间，不少国家的房价随着股市出现下跌。业内人士表示，在我国城镇化进程中，房地产市场尚有多年的上升期，除非货币政策持续紧缩，否则楼市不会出现崩盘。
“我国房地产市场虽已告别“黄金十年”，但仍处于较快发展期，还有“白银十年”。即便今年底或明年少数城市房价出现小幅下跌，也只是短周期性质的调整，不会出现整体性的大跌或崩盘。”业内表示。
分析认为，当前宏观经济形势对房地产市场而言并非全是利空。当前经济低迷，所有的周期性行业均处于低点，只有房地产业表现尚好。在拉动经济增长的“三驾马车”中，固定资产投资仍是“稳增长”的关键。其中，工业投资和基建投资均不看好，只有房地产开发投资仍处于上行通道。目前房地产业界普遍认为，流动性收紧主要是为整治商业银行和地方债务，并非针对房地产行业，也不会持续太久，房地产调控政策也不会再加码。
这种与政策对赌有多大赢面尚不可知，其蕴涵的风险值得关注。北京中原地产市场研究总监张大伟认为，一旦资金面收紧，房价的涨幅肯定会被抑制。由于需求透支、信贷趋紧等因素的影响，下半年楼市销售情况可能低于预期。
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